テナントや建物のメンテナンスが継続的な頭痛の種であると感じている将来の不動産投資家にとって、未開発の土地を購入することは魅力的に見えるかもしれません。 今後数年間で需要が拡大すると予想される地域で土地を購入すれば、投資に対してきちんとした見返りを得ることができるはずです。 これは進歩の過程での購入と呼ばれますが、もちろん、新しい開発があなたの方向に進んでいることに誰もが気付く前に購入するのがコツです.
未開発の土地を購入すると、投資の回収に時間がかかる可能性があるため、特に不動産の資本コストに注意する必要があります。
他の人が保有する将来の価値を現在見ていない土地を特定できれば、ホームランを打つことさえできるかもしれません。 しかし、どのコミュニティが急速な人口と雇用の増加を経験するかを何年も前に特定することは容易ではありません。 次のホット スポットになると人々が信じている地域の地価は、すでにプレミアム価格で販売されています。 これは、新しいスポーツ施設を備えたほとんどの主要都市で起こったことです (特に、これらの決定は、自治体の指導者投票または投票イニシアチブよりもかなり前に開示されることが多いため)。 時代を先取りする機会はあまりありません – または、間違った推測をすると、高価な土地を長期間所有する可能性があります!
土地への投資には、確かに他の欠点とリスクがあります。
- 手入れと食事: 土地は固定資産税と賠償責任保険を支払うために継続的な現金を必要とし、収入がほとんどまたはまったくない間、土地をきれいに保ち、がれきのない状態に保ちます。 土地は、テナントが占有する不動産と比較して多くの維持管理を必要としませんが、ほとんどの場合、財政的な供給が必要です。
- 機会費用: 土地への投資は現金の流出であり、もちろん最初に土地を購入するにはお金がかかります。 現金で土地を購入すると、貴重な資本を縛る機会費用が発生しますが (他の場所に投資することもできます)、ほとんどの場合、30 ～ 40% を現金で払い、代わりに購入価格の残りを融資します。
- 高価な住宅ローン: 住宅ローンの貸し手は、土地をより投機的な投資と見なしているため、土地を購入するためにはるかに高い頭金を必要とし、より高いローン手数料とローンの金利を請求します。 土地の開発のためのローンを取得することは困難であり、開発された不動産のローンを取得するよりも費用がかかります。
- 減価償却の欠如: 土地は減価償却できないため、減価償却費控除を受けられません。
- 資本コスト: 資産を保有する期間の長さについて、短期的および長期的な予測を立てます。
収入面では、一部の物件は、駐車場、倉庫収入、または北西部でクリスマス ツリーを育てたり、中西部で穀物を栽培したりするために使用できる可能性があります。 (地域のゾーニング制限を順守し、適切な保険に加入していることを確認した後。)
大規模な土地への投資は初心者向けの不動産投資家向けではありませんが、経験豊富な不動産投資家は未加工の土地を取得し、適切な権利を得て、開発業者に区画を販売 (またはさらに良いことに、細分化してから販売) して大金を稼ぎました。商業用および住宅用不動産（主に住宅建設業者）の。 土地に投資する場合は、次のことを確認してください。
- 宿題をしなさい。 理想的には、急速に拡大する企業を引き付け、住宅や開発された土地が不足している地域で土地を購入したいと考えています。 時間をかけて、その地域を本当に知ってください。 これは、誰かから別の州の遠く離れた不動産に投資するためのヒントを得る必要がある状況ではありません。 また、土曜日にコンベンションセンターで開催された政府余剰土地オークションのラジオで宣伝された魅力的な初値入札を聞いたという理由だけで、未開地を購入するべきではありません。
- すべてのコストを知っています。 年間の維持費 (固定資産税などの継続的な所有費) を集計して、年間の現金流出額を確認します。 このキャッシュ アウトフローの財務上の影響はどのようなものですか。 それができない場合は、失われた税制上の優遇措置を、土地を所有するための別のコストとして数えてください。
- 土地に必要な改良を決定します。 ユーティリティ、上下水道の実行; 道路の建設; 造園; など、すべてお金がかかります。 購入した土地に開発や建設を計画している場合は、これらの費用を調べてください。 バラ色のサングラスをかけてこれらの見積もりを作成しないように注意してください。ほとんどの場合、改善には予想以上の費用がかかります。 (要件のリストについては、計画部門または建築部門に確認する必要があります。)
また、その土地にアクセスできること、または公道や他人の所有物に出入りする権利があることを確認してください (出入りと呼ばれます)。 内陸の土地に愚かにも投資する人もいます。 後でその事実を知ったとき、彼らは簡単に地役権（他人の財産を使用するための法的許可）を取得できると考えています。 違う！
ゾーニングと環境問題を理解する。 土地の価値は、そこに何を開発できるかに大きく依存します。 ゾーニングの状態と、その上に建設できるものとできないものを完全に理解することなく、土地を購入しないでください。 このアドバイスは、環境上の制限が適用される場合や警告なしに発効する可能性がある場合にも適用され、お客様の資産の可能性を (補償なしで) 低下させます。
この驚きの可能性があるため、計画部門と近くのコミュニティの傾向を調査する必要があります。 反成長や反開発の地域は土地を購入するのに適した場所ではない可能性が高いため、特に計画しているプロジェクトの種類を実行する許可が必要な場合は、地元の計画グループの会議に出席してください。 コミュニティ委員会に参加し、地方自治体の役人に影響を与えることができる地元住民のエンパワーメントを通じて、ゾーニングは突然悪化する可能性があります – 時にはあなたの財産がダウンゾーニングされていることに気付くかもしれません – ゾーニングの変更は、あなたが開発できるものを大幅に減らす可能性がありますプロパティ、したがってプロパティの値。 詳細については、この章のサイドバー「ダウンゾーニングの危険性」を参照してください。
不動産の資本コストを決定する