事業体
不動産投資を行うための最初のステップは、ビジネスを開始することです。 事業体には、個人事業主、有限責任会社 (LLC)、シリーズ LLC (特定の州のみ)、有限責任パートナーシップ (LLP)、LLLP、S-Corp、C-Corp など、さまざまな種類があります。 それぞれに長所と短所があります。 課税エンティティを介した唯一の真の流れであり、不動産を保持するという点で最も有益なのは有限責任会社です。 有限責任会社では、事業関連の費用を税引き前のドルで支払うことができます。 支払いを受けて給料を受け取った時点で、税金はすでに控除されており、不動産またはビジネス関連のすべての費用は税引後ベースで差し引かれることを理解することは非常に重要です。 LLCを持っている場合、すべての事業費を取り、それらを差し引いて、残りに所得税を支払います。 LLCは、損失制限の対象とならない唯一のエンティティです! LLC は会議の記録と議事録を必要としません。 提出書類は、LLCメンバーをリストする組織の定款に限定されています。 税務上の利点: LLC はパス スルー エンティティであり、単一のメンバーである場合、そのエンティティは IRS によって無視されていると見なされます。 法人は、利益だけでなく配当という形での分配にも課税される二重課税の対象となります。 もう 1 つの利点は、LLC の所有権移転に関する柔軟性です。 LLCの所有権は、内部文書である運営契約によって導かれます。 所有権を変更するために行う必要があるのは運営契約だけであり、特定の納税者番号について IRS に更新する以外に提出は必要ありません。また、S-Corp よりも提出が少なく、維持が非常に簡単です。 複数のプロパティがある場合は、それぞれを LLC に所有し、他のすべての LLC を所有する持ち株会社になる LLC を 1 つ持ってください。 税務上、あなたの主な保有LLCは他のLLCの唯一のメンバーLLCとなり、納税申告書を1つだけ提出する必要があります。 税制上の優遇措置に加えて、LLC では、基本的なレベルの資産保護を受けることもできます。
あなたのビジネスが資産を所有している場合、それらはあなたの個人資産から分離されており、訴訟の場合にはそれらに触れることはできません. LLCはBASICレベルの資産保護であり、相手方当事者に優れた弁護士がいる場合、あなたの個人資産が訴訟の一部になる方法がたくさんあることに注意してください. それは企業のベールを突き刺すことと呼ばれています。 たとえば、LLC には別の銀行口座が必要です。 LLCがあなたの財産を所有している場合、収入と費用に関連するすべての財産は、その特定の銀行口座から出てくる必要があります。 これが行われない場合、LLCのステータスは失格となり、あなたの個人資産は訴訟の一部となる可能性があります. あなたのLLCは州と良好な関係にある必要があり、組織の定款について十分な情報を持っている必要があります。 事業の目的は除外することなく明確に述べる必要があり、必要に応じて修正を提出する必要があります。 不動産を購入する場合は、居住用不動産を購入、保有、賃貸、またはリースしていると言う必要があります。 販売する場合は、営利目的などで再販する目的で購入したことを明記する必要があります。州によっては、地元の新聞に LLC を掲載する必要があり、非常に高額になる可能性があります。 メリーランド州のような他の州では、年会費を支払う必要があり、現在は年間 300 ドルです。 州の要件とガイドラインを確認し、常に州と良好な関係を保つ必要があります。
*主な居住地の家賃控除*。 LLCをお持ちの場合は、オフィスが必要になる場合がありますが、便利なことに、それは個人の住居にある可能性があります。 IRS コード 288G によると、個人の住居のオフィス スペースの家賃を控除することが認められています。
*減価償却費*。 不動産で一番有利な控除です！ あなたの不動産が評価されている間、建物の耐用年数（27.5年）にわたって減価償却し、収入から控除することができます。 ただし、減価償却は建物に対してのみ可能で、土地は減価償却できません。 たとえば、100,000 の価値がある家を所有している場合、建物の価値はわずか 80,000 ドルで、土地の価値は 20,000 ドルです。 したがって、減価償却費は建物の価値に対してのみ取ることができます。
*加速償却*。 会計士から、不動産に対して加速減価償却は許可されていないと聞いたことがあるかもしれませんが、それは本当ですが、過年度に控除された改善を行う方法があり、それはすべてそれらがどのように分類されるかによって異なります。 たとえば、縁石、歩道、造園などの土地改良は 15 年間にわたって減価償却されます。 動産は5年かけて減価償却。 IRS コード 1.48-1(c) に従って個人の所有物と見なされるアイテムには、次の機能のいずれかが必要です。 1. 付属品 2. 機能 3. 可動性。 基本的に付属品、機能、動産はすべて不動産です。 リハビリを行っており、可動式の壁を設置できる場合は、5 年間にわたる改善の費用を差し引くことができます。 それらが動かない場合は、今後5年間の改善のために5〜6倍少ない控除を受ける必要があります. 機能するもの、アクセサリーにするもの、動かせるものすべてを作りましょう！ ある商業開発者は、軽量の可動壁を備えたオフィス ビルを建設し、同じ年に 80,000 ドルを差し引くことができました。
*ディーラー* ステータス。 プロパティを反転するときは、「DEALER」ステータスを避けることが重要です。 いくつかのケースでは、いくつかのトランザクションを実行することで、異なるエンティティを介してプロパティを反転することで回避できますが、最も簡単な「投資家に優しい」方法は、単に投資の意図を表明することです. 運転資金の必要性などの特定の条件下で売却を余儀なくされない限り、投資の目的が不動産の購入、保持、リース、および賃貸であると述べた場合、ディーラーと見なされずに済む可能性があります。
*IRS 赤旗*。 また、IRS に危険信号を発し、監査を受ける可能性がある、してはいけない特定のこともあります。 まず、家賃収入の損失を報告しすぎないようにしてください。税引前収入を減らすために必要な費用はたくさんあります。 次に、資産保護構造を過度に複雑にしないでください。 あまりにも多くの事業体が重なり合っていたり、本拠地がネバダ州ラスベガスの非課税州にある場合は危険信号となる可能性があります。 2 年以上の損失を報告すると、常に警告が表示されます。 その背後にある常識：「お金を稼げないのに、なぜまだビジネスをしているのですか？」. 過度の寄付、多額の支出と高収入を報告することも、監査の原因となる可能性があります。
*固定資産税*。 不動産投資家は、固定資産税を含む多くの税金の対象となります。 不動産の査定額と市場価値には必ずギャップがあります。 2007 年には評価額は通常より低く、2010 年には 99% の確率で不動産の市場価格より高くなりました。 税金は市場のサイクルに応じて常に再評価されるとは限らず、それらに異議を唱えるのはあなたの責任です。 メリーランド州では、和解日から 60 日以内に動産税に異議を申し立てるか、翌年の公聴会のために年末までに提出することが許可されています。 税金は所得に対する控除ですが、税額控除ではありません。支出を最小限に抑えることができれば、最終的により多くの利益を得ることができます。 あなたの税金法案に首尾よく異議を唱えるためには、あなたの地域の不動産の比較対象と最近の販売価格を示す必要があります。 また、構造、ベッドルーム数、バスルーム、面積、設備などに関して、最近売却された不動産を比較する必要があります。
*キャピタルゲイン税*。 このタイプの税金は、不動産を売却した場合にのみ課されます。 購入価格と販売価格の差額は、この税の対象となります。 2 年以上居住した住宅所有者と利益額は免除されます。 1031エクスチェンジを行うことでキャピタルゲイン税を繰り延べる方法があります。 必ずエスクロー会社に連絡し、IRS のガイドラインに従ってください。 この IRS の規則によれば、あなたの不動産を売却し、別の不動産を見つけ、45 日以内に申し出を行い、6 か月以内に新しい不動産に決済し、キャピタルゲイン税の支払いを延期することができます。 IRS の税規則によると、購入する不動産は「同様の」不動産でなければなりません。つまり、売却したばかりの不動産と同じように「投資」である限り、それが大きくてもかまいません。 したがって、両方が投資物件である限り、一戸建て住宅を購入し、アパートを購入することができます。
この記事で提供される情報は、一般的な概要であり、一般的な不動産税法に関する法的助言ではありません。 この情報は、州、税区分、および/または IRS によって課されたその他の制限によって異なるか、適用されない場合があります。 お住まいの地域の会計士にご相談ください。